Первые итоги работы ТСН «Московский 57».

Прошло уже полтора года со дня начала работы нашего ТСН «Московский 57», хотелось бы подвести итоги и, наверное, больше всего написать статью-разъяснение по работе ТСН, так как в процессе работы выяснилось, что есть собственники, которые не совсем понимают для чего создавалось ТСН, как оно работает, на какие средства существует.

Хотелось бы еще раз заострить внимание, что Товарищество Собственников Недвижимости — это некоммерческая организация, созданная собственниками МКД и осуществляющая свою деятельность на средства собранные на техническое обслуживание дома и не имеет ни каких дополнительных доходов. Все собранные деньги тратятся на нужды нашего дома.

6 октября 2021 года общим собранием собственников мы приняли с вами решение организовать ТСН «Московский 57». Голосование проходило в 1-м и 4-м корпусах, хотели организовать одно ТСН на два корпуса. К сожалению 1-й корпус не дотянул примерно 1,5 % до создания общего ТСН, поэтому у нас два ТСН с одинаковым названием. Председателем Правления 4-го корпуса является Машкетов Геннадий Семёнович, он же является управляющим в 1-м корпусе.

Прошло собрание и надо было организовывать работу ТСН. Денег на начальном этапе практически нет, котельные в аварийном состоянии, на улице зима. Бросили клич, несколько человек перевели аванс в счет будущих платежей за обслуживание, Геннадий Семёнович внес 80 000 тысяч рублей на счет ТСН.

Приглашенные обслуживающие заходили в наши котельные брались за голову и уходили со словами: «Восстанавливайте котлы, потом возьмем на обслуживание… Вам надо не меньше 2,5 миллионов рублей вложить в эти котельные». Вот таковы были результаты работы УК «Заботливая».

В 4-м корпусе была утечка газа на стыке труб, жили на «пороховой бочке» фактически. Для устранения утечки газа вызвали аварийную службу «Мособлагаз», вопрос закрыли.

Но что делать с ремонтом котлов? Отдельно запчастей на рынке нет, надо покупать блок в сборе. На начало февраля 2022 года один блок к нашему котлу стоил 1,5 миллиона. Огромная благодарность одному из собственников, проживающим в наших домах (человек работает в компании по ремонту котельных), благодаря его усилиям, нам отдали старый котел после демонтажа в одном из домов Московской области. Это фактически спасло нас. Демонтированный котёл был разобран Геннадием Семёновичем на запчасти, которые были использованы для ремонта наших котлов. Благодаря этому мы сэкономили порядка двух миллионов рублей только на ремонте одного котла.

Геннадий Семёнович наконец нашел компанию по обслуживанию котельных, ребята просто молодцы! Приехали, засучили рукава и начали ремонтировать наши котлы, работали просто сутками вместе с нашими сотрудниками. Сделали практически невозможное — котлы работают, не текут!

Так же за это время в котельных восстановили станции подготовки воды, утеплили все трубы, восстановили автоматику. Точнее автоматику сделали по заново, ее там просто не было, все сломали и разграбили. Были созданы системы диспетчеризации и автоматики, всё сделано руками наших сотрудников, покупали только запчасти, датчики, манометры. Это тоже позволило существенно сэкономить на затратах.

В 1-м корпусе летом 2022года также поменяли теплообменники, которые превратились в решето. Восстанавливали систему горячего водоснабжения и в 1 и в 4 корпусе, которая была разбалансирована сотрудниками УК. Заменили насосы. Запустили систему водоочистки, которые не работали со дня установки. И если в 1-м корпусе отделались мелким ремонтом, то в 4-м корпусе пришлось перемонтировать всю систему.

Кроме самого больного вопроса по котельным надо было организовывать все остальные процессы.

Оплатили организацию сайта нашей компании, бухгалтерские программы, программу по сдаче отчетности, по организации аварийно-диспетчерской службы. Геннадий Семёнович предоставил два личных компьютера для организации работы, два стола рабочих, личный инструмент из гаража весь перевез. Неравнодушные собственники еще организовали принтер, телефон, стулья так и живем до сих пор.

Необходимо было так же найти сотрудников для работы. Дворника нашли с 3-й попытки, сантехника с 4-й. Определенная текучка кадров, конечно, существует, работа в сфере обслуживания тяжелая, не все выдерживают. На сегодняшний день собрана вполне жизнеспособная команда. Все сотрудники работают на обслуживании двух корпусов.

Очень остро стоит вопрос по обслуживанию лифтов в 1-м корпусе, который теперь коснулся и 4-го корпуса. В начале нашей работы очень хотелось сменить обслуживающую организацию ООО «Митол», но мы оказались заложниками ситуации. Лифты 1-го корпуса никто не брал в обслуживание, категорически! Поэтому пришлось остаться двум корпусам в обслуживании «Митола».

Так как ГЖИ отбивалось от ТСН всеми возможными способами и не вносило изменений в реестр лицензий по обслуживанию МКД (соответственно без внесения в реестр деньги на капремонт ФКР не отдает), собственники провели собрание по переносу сроков замены лифтов за счет средств капремонта, но Администрация Пушкинского округа отказала нам. И теперь единственным способом найти средства на замену лифтов все-таки остается изъятие наших денег на спецсчет МКД из ФКР. Ремонт котельной не входит в перечень работ, которые можно делать за счет ФКР, так что если что-то надо будет делать серьезное в нашей котельной (замена котла, например), мы сможем это сделать только если средства капремонта будут на нашем спецсчете.

Ну а пока лифты восстанавливает специалист другой компании и планируется замена обслуживающей организации. Оказалось, что не все бояться лифтов МЭЛ.

А теперь давайте разберем платежки, за что платим и куда тратим.

Раздел СОИ, отопление, горячие водоснабжение — все, что начисляется по этим разделам идет в оплату поставщикам ресурсов. Это оплата за газ, электроэнергию, воду. Каждый месяц снимаются показания счетчиков, ресурсники выставляют ТСН счета, ТСН соответственно производит начисления собственникам. Потребления газа и электроэнергии для отопления и подогрева воды каждый месяц разное, зависит от температуры воздуха на улице и количества потребленной горячей воды, поэтому и стоимость отопления и горячей воды отличается месяц от месяца.

Раздел содержание и текущий ремонт — этот раздел как раз и идет на содержание дома. Собираемость по нему одинаковая каждый месяц.

Разберем на примере 4 корпуса.

Собираемость 610 000 рублей в месяц. Если мы возьмем отчет за 4 квартал по 4 корпусу, то заработная плата за один месяц с налогами сотрудников ТСН составила 344 000 (из них 107 000 налоги на зарплату и 237 000 сама зарплата). Обязательные платежи за обслуживание котельной, лифтов, домофона, пожарной сигнализации, МФЦ, бухгалтерские программы, аварийно-диспетчерская - 114 000 рублей. Еще услуги главного бухгалтера 20 000 рублей и юриста 25 000 рублей.[ОН1]

Остаток — 107 000 рублей, но и это еще не все, каждый месяц у нас идут переплаты за электроэнергию, так как не все жители сдают показания счетчиков.

Поясним, как это действует. У нас есть общедомовые счетчики на вводах в дом (распределительные устройства жилых помещений питаются по 4-м кабелям от трансформаторного пункта, распределительное устройство нежилых помещений питается по 2-м кабелям) всего 6 вводов и 6 общедомовых счетчиков электроэнергии. В конце месяца сотрудники ТСН снимают показания общедомовых счетчиков электроэнергии и передают их в Мосэнергосбыт. Мосэнергосбыт производит расчет потребленной ТСН электроэнергии путем вычитания из расхода электроэнергии, определенного по общедомовым счетчикам, суммарного расхода электроэнергии по жилым и нежилым помещениям дома.

Тем жильцам кто не сдал показания в Мосэнергосбыт электроэнергия начисляется по среднемесячному расходу и зачастую этот расход меньше чем жилец потребил в текущем месяце. Вот и получается, что вместо 45000 тысяч рублей за электроэнергию ТСН приходит счет на 60,70,80 тысяч рублей. Потом перерасчет будет, конечно, но такие «качели» образно говоря, происходят из месяца в месяц.

Ну и задолженность по платежам. Вы ее видите каждый месяц. А ТСН может выполнять работы только из этих денег: покупать запчасти, материалы, моющие средства и прочее.

В каждом доме у нас примерно по 15 000 кв. м суммарной площади жилых и нежилых помещений, ТСН рентабельно организовывать от 20-25 000 кв.м. Это к вопросу, почему ТСН организовано на два корпуса.

Что ещё сделано за прошедшее с организации ТСН время?

В 1-м корпусе восстановили пожарную сигнализацию, в 4-м корпусе в 2022 году частично отремонтировали штукатурку фасада, в 1-м корпусе в этом году тоже занимались ремонтом фасада, двери, дорожки, зеленые насаждения, лавочки, детский комплекс на площадке возле 4 корпуса, всего не упомнишь.

Работы по нашим домам еще очень много. Фактически ТСН сейчас не просто занимается обслуживанием, а восстанавливает все системы нашего дома. Хотелось бы работать быстрее и больше успевать, но все упирается в финансовый вопрос. На месяц остается ориентировочно 100 000 тысяч рублей, особо не разгонишься.

Кто-то писал в чате, что с какими-то затратами можно было бы и подождать… Мы выбрали Председателя нашего Товарищества, давайте доверять ему. Он как хозяин видит, что надо сделать в первую очередь, что может подождать. Ведь все, что с минимальными затратами сделано в нашем доме после организации ТСН, сделано благодаря именно ему: и котельная, и система горячего водоснабжения, и пожарная сигнализация, и система очистки воды.

И по поводу озеленения вокруг наших домов, для того что бы все было красиво и цвело необходимо сажать и ухаживать за насаждениями. Наш дворник может посадить и покосить траву. Цветами он заниматься не будет, вы же прекрасно это понимаете, а красоты хочется. Спасибо всем жителям кто участвовал в посадке кустарника, кто приносил саженцы цветов!

Посадкой и уходом за цветами возле 4 корпуса занимаются добровольно две девушки из этого дома. По возможности стараются и 1 корпусу уделить внимание, но сил на все не хватает. Занимаются в свое свободное от работы время. Возможно, еще кто-то захочет присоединиться к озеленению нашей придомовой территории, добро пожаловать, на садовника у нас пока средств нет.

Отдельно хочется сказать о выгуле собак у нашего дома. Все жильцы, владеющие хвостатыми питомцами должны понимать, что если вы выгуливаете свою собаку на придомовом газоне, если ваша собака справляет нужду на кустарник, то это прямое действие по уничтожению общего имущества ТСН и нарушение закона, с которым можно ознакомиться по ссылке https://msh.mosreg.ru/download/document/10232923

В общем и целом всё.

Вы всегда можете получить ответы на интересующие вас вопросы, придя в офис ТСН, а также позвонив по телефонам:

8 (495) 970-69-14

8 (985) 970-69-14 (на этот номер можно писать в ватстап)

В будни с 9:00 до 18:00